Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προβαίνουν σε αμοιβαία ανταλλαγή ακινήτων μπορούν να λάβουν τη βεβαίωση απαλλαγής ή μειωμένου Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ψηφιακά, μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ, με τη χρήση των προσωπικών κωδικών TAXISnet.
Τα ποσοστά απαλλαγής, ο υπολογισμός και οι προθεσμίες
Η ανταλλαγή ακινήτων αντιμετωπίζεται ευνοϊκότερα από την απλή αγοραπωλησία, καθώς ο φόρος υπολογίζεται στο μισό του ισχύοντος συντελεστή.
| Παράμετρος / Κατηγορία | Ισχύον καθεστώς / Ποσοστό |
| Συντελεστής ΦΜΑ στην ανταλλαγή | 1,5% (έναντι 3% της κανονικής μεταβίβασης) |
| Βάση υπολογισμού φόρου | Στη μεγαλύτερη αξία των ανταλλασσόμενων ακινήτων |
| Πληρωμή επιπλέον φόρου | Επιμερίζεται εξίσου στους δύο συμβαλλόμενους |
| Προθεσμία υποβολής δήλωσης | Πριν από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου |
SOS σημεία για την ορθή έκδοση
Για την έγκυρη έκδοση της βεβαίωσης και την υπαγωγή στο μειωμένο καθεστώς φορολόγησης, απαιτείται προσοχή στα παρακάτω σημεία:
- Ταυτόχρονη μεταβίβαση: Η απαλλαγή/μείωση ισχύει αποκλειστικά όταν η ανταλλαγή των ακινήτων πραγματοποιείται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο.
- Υπολογισμός αντικειμενικής αξίας: Απαιτείται η ακριβής καταχώριση των αντικειμενικών αξιών και για τα δύο ακίνητα (φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου) από τον συμβολαιογράφο.
- Διαφορά αξίας (αναπλήρωση): Εάν τα ανταλλασσόμενα ακίνητα δεν είναι ίσης αξίας, η τυχόν χρηματική διαφορά που καταβάλλεται (αναπλήρωση) υπόκειται επίσης σε φόρο.
- Εξόφληση ΕΝΦΙΑ: Και οι δύο συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να διαθέτουν πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία 5 έτη για τα ακίνητα που παραχωρούν.
Βήματα για την υποβολή και την έκδοση της βεβαίωσης
Η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και η έκδοση της βεβαίωσης πραγματοποιείται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο και τους συμβαλλόμενους.
Διαδικασία υποβολής στην πλατφόρμα myPROPERTY
- Σύνταξη της δήλωσης ανταλλαγής ακινήτων από τον συμβολαιογράφο στην πλατφόρμα myPROPERTY της ΑΑΔΕ.
- Είσοδος των συμβαλλόμενων στην εφαρμογή με κωδικούς TAXISnet για την αποδοχή της δήλωσης.
- Έκδοση της Ταυτότητας Οφειλής (ΤΟ) και καταβολή του αναλογούντος μειωμένου ΦΜΑ (1,5%).
- Αυτόματη έκδοση της βεβαίωσης υποβολής δήλωσης/καταβολής φόρου για τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος επιβαρύνεται με την πληρωμή του Φόρου Μεταβίβασης στην ανταλλαγή;
Ο φόρος υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία από τα δύο ανταλλασσόμενα ακίνητα και βαρύνει εξίσου και τους δύο συμβαλλόμενους (κατά 50% τον καθένα), εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά στο συμβόλαιο.
Ισχύει η απαλλαγή πρώτης κατοικίας σε ανταλλαγή ακινήτων;
Ναι, εάν ένας από τους συμβαλλόμενους πληροί τις προϋποθέσεις για απαλλαγή πρώτης κατοικίας, μπορεί να αιτηθεί την πλήρη απαλλαγή από τον ΦΜΑ για το ακίνητο που αποκτά, εφόσον το χρησιμοποιήσει ως κύρια κατοικία.
Τι γίνεται αν τα ακίνητα βρίσκονται σε διαφορετικές οικονομικές ζώνες;
Ο υπολογισμός της αξίας γίνεται βάσει των αντικειμενικών τιμών ζώνης που ισχύουν στην περιοχή του κάθε ακινήτου κατά την ημερομηνία υποβολής της δήλωσης.
Απαιτείται η υποβολή της δήλωσης στην αρμόδια ΔΟΥ;
Όχι, η υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ για ανταλλαγή ακινήτων πραγματοποιείται ψηφιακά μέσω του myPROPERTY, χωρίς να απαιτείται επίσκεψη στη ΔΟΥ, εκτός αν συντρέχουν ειδικές εξαιρέσεις (π.χ. χειρόγραφες δηλώσεις λόγω έλλειψης αντικειμενικού προσδιορισμού).
