Ένα νέο κύμα στοχευμένων διασταυρώσεων ξεκινά η ΑΑΔΕ στους τραπεζικούς λογαριασμούς ιδιοκτητών ακινήτων, συνδέοντας απευθείας τις τραπεζικές καταθέσεις με τα δηλωθέντα εισοδήματα στο Ε2 για τον εντοπισμό αδήλωτων ή υποδηλωμένων ενοικίων.
Οι ελεγκτικές αρχές αξιοποιούν πλέον εξελιγμένους αλγόριθμους και το σύστημα Αυτοματοποιημένης Τραπεζικής Πρόσβασης, συγκρίνοντας σε πραγματικό χρόνο τις μηνιαίες πιστώσεις στους λογαριασμούς των εκμισθωτών με τα ποσά που αναγράφονται στα ηλεκτρονικά μισθωτήρια και τις φορολογικές δηλώσεις.
Πώς λειτουργεί ο μηχανισμός διασταύρωσης
Ο ελεγκτικός μηχανισμός εστιάζει τόσο στις μακροχρόνιες όσο και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb), δίνοντας ιδιαίτερη έμφαση στις περιπτώσεις όπου τα μισθώματα καταβάλλονται μέσω τραπεζικών εμβασμάτων ή πλατφορμών πληρωμών.
Τα βασικά σημεία που ελέγχονται περιλαμβάνουν:
- Σύγκριση πιστώσεων και Ε2: Διασταύρωση των τακτικών μηνιαίων καταθέσεων με τα εισοδήματα που δηλώθηκαν στην ενότητα «Εισόδημα από Ακίνητη Περιουσία».
- Έλεγχος ηλεκτρονικών μισθωτηρίων: Επαλήθευση αν το συμφωνηθέν μίσθωμα στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ταυτίζεται με το πραγματικά εισπραττόμενο ποσό.
- Διασταύρωση με βραχυχρόνιες μισθώσεις: Σύνδεση των δεδομένων που αποστέλλουν οι πλατφόρμες (Airbnb, Booking κ.ά.) με τους προσωπικούς τραπεζικούς λογαριασμούς των διαχειριστών.
- Εντοπισμός αδήλωτων ακινήτων: Ταυτοποίηση περιπτώσεων όπου εισπράττονται ενοίκια χωρίς να έχει υποβληθεί σχετική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
Κλίμακα φορολόγησης και πρόστιμα για αδήλωτα ενοίκια
Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ. Στον παρακάτω πίνακα αποτυπώνονται οι ισχύοντες φορολογικοί συντελεστές και οι επιβαρύνσεις σε περίπτωση απόκρυψης:
| Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια | Συντελεστής φορολόγησης | Πρόστιμο / Επιβάρυνση εκπρόθεσμης δήλωσης |
| Έως 12.000 € | 15% | Φόρος + τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής + πρόστιμο ανακρίβειας (10%-50%) |
| 12.001 € έως 35.000 € | 35% | Φόρος + τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής + πρόστιμο ανακρίβειας (10%-50%) |
| Από 35.001 € και άνω | 45% | Φόρος + τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής + πρόστιμο ανακρίβειας (10%-50%) |
(Σημείωση: Σε περιπτώσεις συστηματικής απόκρυψης μεγάλων ποσών επιβάλλονται επιπλέον διοικητικές κυρώσεις και αυστηρά πρόστιμα φοροδιαφυγής).
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων
Για να αποφύγουν την επιβολή προστίμων και συμπληρωματικών φόρων, οι φορολογούμενοι καλούνται να ελέγξουν την εικόνα τους και να προβούν στις απαραίτητες διορθώσεις:
- Υποβολή τροποποιητικής δήλωσης: Υποβολή συμπληρωματικού Ε2 και Ε1 εφόσον διαπιστωθούν παραλείψεις ή λάθη στα δηλωθέντα ποσά προηγούμενων ετών.
- Επικαιροποίηση μισθωτηρίων: Δήλωση τυχόν τροποποιήσεων στο μίσθωμα ή λύσεων μισθώσεων στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.
- Διαχωρισμός λογαριασμών: Χρήση διακριτού τραπεζικού λογαριασμού για την είσπραξη των μισθωμάτων ώστε να διευκολύνεται ο έλεγχος.
- Συγκέντρωση παραστατικών: Διατήρηση των αποδεικτικών τραπεζικών καταθέσεων και των μισθωτηρίων συμβολαίων για τουλάχιστον μία πενταετία.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς ελέγχει η ΑΑΔΕ τους τραπεζικούς λογαριασμούς χωρίς άρση απορρήτου;
Η ΑΑΔΕ διαθέτει πρόσβαση στο Σύστημα Μητρώων Τραπεζικών Λογαριασμών και Πληρωμών, το οποίο επιτρέπει την αυτόματη λήψη στοιχείων για τις καταθέσεις και τις κινήσεις λογαριασμών χωρίς να απαιτείται η παραδοσιακή γραφειοκρατική διαδικασία άρσης τραπεζικού απορρήτου.
Τι γίνεται αν ο ενοικιαστής καταθέτει λιγότερα ή περισσότερα χρήματα λόγω κοινοχρήστων;
Σε περίπτωση που στο ίδιο τραπεζικό έμβασμα περιλαμβάνονται κοινόχρηστα ή λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, ο ιδιοκτήτης πρέπει να διατηρεί τα σχετικά παραστατικά (αποδείξεις κοινοχρήστων, λογαριασμούς) που αποδεικνύουν ότι το επιπλέον ποσό δεν αποτελεί καθαρό μίσθωμα.
Ποια είναι η προθεσμία για τη διόρθωση αδήλωτων εισοδημάτων πριν τον έλεγχο;
Οι φορολογούμενοι μπορούν να υποβάλουν εκπρόθεσμη αρχική ή τροποποιητική δήλωση οποιαδήποτε στιγμή πριν κοινοποιηθεί η εντολή ελέγχου από την ΑΑΔΕ, περιορίζοντας έτσι σημαντικά το ύψος των επιβαλλόμενων προστίμων.
