Η ψηφιακή διασύνδεση μεταξύ του e-ΕΦΚΑ και του Ελληνικού Κτηματολογίου (μέσω του Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου και του Κέντρου Διαλειτουργικότητας) επιτρέπει πλέον την αυτόματη άντληση και επαλήθευση της ασφαλιστικής ενημερότητας και των τυχόν βεβαιωμένων οφειλών του πωλητή σε πραγματικό χρόνο, μηδενίζοντας τις επισκέψεις στα υποκαταστήματα του ασφαλιστικού φορέα. Μέσα από αυτή τη διαλειτουργικότητα, ο πιστοποιημένος συμβολαιογράφος ανακτά απευθείας τα απαραίτητα πιστοποιητικά και ελέγχει άμεσα την εγκυρότητά τους, συντομεύοντας τον χρόνο ολοκλήρωσης μιας αγοραπωλησίας από εβδομάδες σε λίγες ημέρες.
Τι αλλάζει στην πράξη με τη διαλειτουργικότητα
Μέχρι πρότινος, η έκδοση αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου απαιτούσε χειρόγραφους ελέγχους, προσκόμιση τίτλων ιδιοκτησίας στα κατά τόπους υποκαταστήματα του e-ΕΦΚΑ ή του ΚΕΑΟ και πολύμηνη αναμονή, ειδικά σε περιπτώσεις όπου υπήρχαν ρυθμισμένες οφειλές ή έπρεπε να γίνει παρακράτηση ποσού από το τίμημα.
Πλέον, η διασύνδεση των πληροφοριακών συστημάτων φέρει τέσσερις κομβικές αλλαγές στη διαδικασία μεταβίβασης:
- Αυτόματη άντληση στοιχείων ακινήτου: Κατά την υποβολή αιτήματος για ασφαλιστική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής, τα στοιχεία της ιδιοκτησίας (ΚΑΕΚ, αντικειμενική αξία, ποσοστό συνιδιοκτησίας) διασταυρώνονται ψηφιακά χωρίς να χρειάζεται ο πολίτης να σκανάρει και να ανεβάζει ογκώδεις φακέλους.
- Άμεση πρόσβαση των συμβολαιογράφων: Οι πιστοποιημένοι συμβολαιογράφοι συνδέονται απευθείας στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες και αντλούν οι ίδιοι το Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας (ΑΑΕ) ή τη Βεβαίωση Οφειλής (ΒΟ), επαληθεύοντας αυτόματα τη γνησιότητά τους κατά την ανάρτηση στον ψηφιακό φάκελο του Κτηματολογίου.
- Έλεγχος μόνο βεβαιωμένων οφειλών: Κατά τον ψηφιακό έλεγχο για μεταβίβαση ακινήτου εξ επαχθούς αιτίας, το σύστημα λαμβάνει υπόψη αποκλειστικά τις βεβαιωμένες οφειλές στο ΚΕΑΟ κατά τον χρόνο υποβολής του αιτήματος, αποφεύγοντας τις εμπλοκές με τρέχουσες, μη ληξιπρόθεσμες εισφορές.
- Ηλεκτρονική δέσμευση και απόδοση οφειλών: Αν ο πωλητής έχει οφειλές προς τον e-ΕΦΚΑ, εκδίδεται ψηφιακά βεβαίωση οφειλής, ώστε το αντίστοιχο ποσό να παρακρατηθεί από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή του συμβολαίου και να αποδοθεί ηλεκτρονικά, απελευθερώνοντας αυτόματα το ακίνητο από τυχόν βάρη.
Διάρκεια ισχύος, χρόνοι και κριτήρια ελέγχου
Ο αυτοματοποιημένος έλεγχος διαχωρίζει τους ιδιοκτήτες ανάλογα με την ασφαλιστική τους εικόνα, καθορίζοντας τόσο τον χρόνο έκδοσης όσο και τη διάρκεια ισχύος των εγγράφων που επισυνάπτονται στο συμβόλαιο:
| Κατηγορία Ιδιοκτήτη / Πωλητή | Τύπος Εγγράφου που Εκδίδεται | Διάρκεια Ισχύος | Χρόνος Ολοκλήρωσης Ελέγχου |
|---|---|---|---|
| Χωρίς οφειλές ή υποχρέωση εισφορών | Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας (ΑΑΕ) | 6 μήνες | Αυθημερόν (αυτόματα) |
| Με ρυθμισμένες οφειλές (ενήμερη ρύθμιση) | Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας (ΑΑΕ) | 1 μήνας | Αυθημερόν έως 2 εργάσιμες |
| Με ληξιπρόθεσμες οφειλές στο ΚΕΑΟ | Βεβαίωση Οφειλής (ΒΟ) για παρακράτηση | Έως το τέλος του μήνα έκδοσης | 1 έως 3 εργάσιμες ημέρες |
| Ακίνητο με κατάσχεση ή υποθήκη υπέρ ΕΦΚΑ | Βεβαίωση Οφειλής με όρο εξόφλησης/διασφάλισης | Έως το τέλος του μήνα έκδοσης | Μέσω ηλεκτρονικής διαβίβασης |
Πώς εξελίσσεται ψηφιακά ο έλεγχος πριν το συμβόλαιο
Η διαδικασία για τον πωλητή και τον αγοραστή ακολουθεί πλέον μια ενιαία ψηφιακή ροή που συνδέει το myProperty της ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ και το Ελληνικό Κτηματολόγιο:
1. Άνοιγμα ψηφιακού φακέλου από τον συμβολαιογράφο
Ο συμβολαιογράφος εκκινεί τη διαδικασία στην πλατφόρμα μεταβίβασης ακινήτων εισάγοντας τον ΚΑΕΚ του ακινήτου και τα ΑΦΜ των συμβαλλομένων. Το σύστημα αντλεί αυτόματα τα κτηματολογικά στοιχεία και καλεί τον πωλητή και τον αγοραστή να αποδεχθούν τη διαδικασία με τους κωδικούς TAXISnet.
2. Διασταύρωση ασφαλιστικής εικόνας στον e-ΕΦΚΑ
Μέσω διαλειτουργικότητας, ελέγχεται αν ο πωλητής είναι ελεύθερος επαγγελματίας, εργοδότης ή ιδιώτης και αν υπάρχουν βεβαιωμένες οφειλές στο ΚΕΑΟ. Εάν δεν υπάρχουν χρέη, το αποδεικτικό ενημερότητας ενσωματώνεται αυτόματα στον φάκελο χωρίς καμία ενέργεια από τον πολίτη.
3. Υπογραφή συμβολαίου και ψηφιακή καταχώριση
Μόλις συγκεντρωθούν η φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα και πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης, υπογράφεται το συμβόλαιο. Αμέσως μετά, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει ηλεκτρονικά την πράξη στο Κτηματολόγιο, όπου η καταχώριση στα κτηματολογικά φύλλα ολοκληρώνεται ταχύτατα, χωρίς ουρές στα υποθηκοφυλακεία.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεται ασφαλιστική ενημερότητα e-ΕΦΚΑ για γονική παροχή ή δωρεά ακινήτου;
Όχι. Η υποχρέωση προσκόμισης αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας από τον e-ΕΦΚΑ αφορά αποκλειστικά τις μεταβιβάσεις ακινήτων εξ επαχθούς αιτίας (δηλαδή αγοραπωλησίες) ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος. Για γονικές παροχές, δωρεές και αποδοχές κληρονομιάς δεν απαιτείται ασφαλιστική ενημερότητα.
Τι γίνεται αν είμαι μισθωτός ή συνταξιούχος και δεν είχα ποτέ επιχείρηση;
Ακόμη και αν είστε αποκλειστικά μισθωτός, συνταξιούχος ή ιδιώτης χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα, απαιτείται η έκδοση Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας για την πώληση ακινήτου. Μέσω της ψηφιακής διασύνδεσης, ωστόσο, το σύστημα αναγνωρίζει αυτόματα ότι δεν είστε υπόχρεος καταβολής εισφορών και εκδίδει αυτόματα το πιστοποιητικό.
Μπορώ να πουλήσω το ακίνητό μου αν χρωστάω στον e-ΕΦΚΑ και δεν μπορώ να τα πληρώσω πριν το συμβόλαιο;
Ναι. Σε αυτή την περίπτωση εκδίδεται Βεβαίωση Οφειλής αντί για ενημερότητα. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να παρακρατήσει το ποσό της οφειλής από το τίμημα της αγοραπωλησίας (εφόσον αυτό επαρκεί) και να το αποδώσει απευθείας στον e-ΕΦΚΑ, ώστε η μεταβίβαση να προχωρήσει κανονικά.
Τι συμβαίνει αν η μεταβίβαση καθυστερήσει και αλλάξει ο μήνας έκδοσης της Βεβαίωσης Οφειλής;
Εάν έχει εκδοθεί Βεβαίωση Οφειλής και το συμβόλαιο δεν υπογραφεί εντός του ίδιου ημερολογιακού μήνα, το έγγραφο λήγει. Θα πρέπει να εκδοθεί νέα βεβαίωση τον επόμενο μήνα, στην οποία θα έχουν υπολογιστεί οι νόμιμες προσαυξήσεις εκπρόθεσμης καταβολής ενός επιπλέον μήνα.
