myAADE: Πώς εκδίδεται το πιστοποιητικό απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων για πρώτη κατοικία

Η έκδοση του πιστοποιητικού απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) για αγορά πρώτης κατοικίας πραγματοποιείται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της myAADE, όπου ο συμβολαιογράφος συντάσσει και υποβάλλει την αρχική δήλωση ΦΜΑ και ο αγοραστής την αποδέχεται ηλεκτρονικά για να εκδοθεί το πιστοποιητικό αφορολόγητου.

Η διαδικασία αυτή γλιτώνει τους φορολογούμενους από επισκέψεις στη ΔΟΥ, καθώς η διασταύρωση των στοιχείων και ο έλεγχος των προϋποθέσεων γίνονται αυτόματα από το σύστημα της ΑΑΔΕ πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

Όρια αφορολόγητου ποσού και αφορολόγητα όρια αγοράς

Η νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένα αφορολόγητα όρια αξίας ακινήτου ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή. Για το τμήμα της αξίας που υπερβαίνει τα όρια αυτά, επιβάλλεται ο αναλογών Φόρος Μεταβίβασης με συντελεστή 3%.

Προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής

Για να δικαιούται ο αγοραστής την απαλλαγή ΦΜΑ για πρώτη κατοικία, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι παρακάτω όροι:

• Πλήρης κυριότητα: Ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα να μην κατέχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες.
• Στεγαστικές ανάγκες: Θεωρείται ότι καλύπτονται αν το εμβαδόν υπάρχουσας κατοικίας είναι 70 τ.μ. (προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε ένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 30 τ.μ. για το τρίτο).
• Ιδιοκατοίκηση: Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία και να μην μεταβιβαστεί ή εκμισθωθεί για τουλάχιστον 5 έτη από την αγορά.
• Ιθαγένεια / Διαμονή: Ο αγοραστής πρέπει να είναι Έλληνας ή πολίτης κρατών-μελών της Ε.Ε. (ή ομογενής/ανέστειλος με δικαίωμα μόνιμης διαμονής).

Η διαδικασία έκδοσης στο myAADE βήμα-βήμα

1. Σύνταξη δήλωσης από συμβολαιογράφο: Ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στο myPROPERTY (myAADE) και δημιουργεί τη δήλωση ΦΜΑ επιλέγοντας την αιτιολογία «Απαλλαγή Πρώτης Κατοικίας».
2. Έλεγχος και έγκριση από τον αγοραστή: Ο αγοραστής συνδέεται με τους προσωπικούς κωδικούς TAXISnet, ελέγχει τα στοιχεία της δήλωσης και πατά «Αποδοχή».
3. Αυτόματος έλεγχος myAADE: Το σύστημα διασταυρώνει τα δηλωθέντα στοιχεία (περιουσιολόγιο Ε9, οικογενειακή κατάσταση).
4. Έκδοση πιστοποιητικού/ταυτότητας οφειλής: Εφόσον η αξία είναι εντός αφορολόγητου, εκδίδεται αμέσως το πιστοποιητικό απαλλαγής. Αν υπερβαίνει το όριο, παράγεται Ταυτότητα Οφειλής για το υπερβάλλον ποσό.

Απαραίτητα δικαιολογητικά που επισυνάπτονται

Τα δικαιολογητικά καταχωρίζονται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα πριν την υποβολή:

• Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης (έκδοση από το gov.gr).
• Υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 για την πλήρωση των προϋποθέσεων πρώτης κατοικίας.
• Αντίγραφα δηλώσεων Ε9 όλων των μελών της οικογένειας.
• Βεβαίωση μόνιμης κατοικίας ή άδεια διαμονής (όπου απαιτείται).

Συχνές ερωτήσεις

Τι συμβαίνει αν πουλήσω το ακίνητο πριν περάσουν 5 χρόνια;

Αν το ακίνητο μεταβιβαστεί ή εκμισθωθεί πριν την συμπλήρωση της 5ετίας, αίρεται η απαλλαγή και ο αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογούσε αρχικά, συν τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις.

Δικαιούμαι απαλλαγή αν έχω ήδη ποσοστό εξ αδιαιρέτου σε άλλη κατοικία;

Ναι, εφόσον το ποσοστό αυτό ή η συνολική επιφάνεια που σας αντιστοιχεί δεν καλύπτει τις ελάχιστες στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς σας (π.χ. κάτω από 70 τ.μ. για άγαμο).

Πόσο κοστίζει ο Φόρος Μεταβίβασης αν ξεπεράσω το αφορολόγητο όριο;

Ο Φόρος Μεταβίβασης υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής (ή της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο) αξίας, αποκλειστικά και μόνο για το ποσό που υπερβαίνει το καθορισμένο αφορολόγητο όριο.

Χρειάζεται να πάω στη ΔΟΥ για να πάρω το πιστοποιητικό;

Όχι, το πιστοποιητικό απαλλαγής εκδίδεται αυτόματα και ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY αμέσως μόλις ολοκληρωθεί η αποδοχή της δήλωσης από τον αγοραστή.