Ο επιμερισμός των δαπανών πετρελαίου θέρμανσης σε πολυκατοικίες με κεντρικό καυστήρα και αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές) ρυθμίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και το Προεδρικό Διάταγμα της 27.9/7.11.1985 (ΦΕΚ Δ’ 631), βάσει του οποίου η συνολική δαπάνη χωρίζεται υποχρεωτικά σε δύο σκέλη: στο πάγιο (που επιβαρύνει όλα τα διαμερίσματα ανεξάρτητα από το αν ανάβουν καλοριφέρ) και στη μεταβλητή δαπάνη (που υπολογίζεται ανάλογα με τις ώρες κατανάλωσης κάθε ιδιοκτησίας). Με την έναρξη της χειμερινής περιόδου, η σωστή εφαρμογή του μαθηματικού τύπου και ο έλεγχος της καλής λειτουργίας των ωρομετρητών αποτελούν το κλειδί για να αποφευχθούν οι προστριβές μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Πώς υπολογίζεται το πάγιο και η κατανάλωση στα κοινόχρηστα
Σε μια πολυκατοικία με αυτονομία και ωρομετρητές, το κόστος του πετρελαίου που καταναλώθηκε δεν μοιράζεται μόνο σε όσους άνοιξαν τα σώματα, καθώς οι σωληνώσεις και ο λέβητας καταναλώνουν ενέργεια για να διατηρήσουν το δίκτυο ζεστό. Η κατανομή γίνεται με βάση τη μελέτη κατανομής δαπανών που συνοδεύει τον κανονισμό του κτιρίου.
| Κατηγορία Δαπάνης | Ποσοστό Επιβάρυνσης | Ποιοι Πληρώνουν & Πώς Υπολογίζεται |
|---|---|---|
| Πάγια δαπάνη θέρμανσης | Συνήθως 25% έως 35% της συνολικής δαπάνης | Όλα τα διαμερίσματα (ακόμη και τα κλειστά), βάσει των συντελεστών ei και fi του κανονισμού |
| Μεταβλητή δαπάνη (κατανάλωση) | Το υπόλοιπο 65% έως 75% της συνολικής δαπάνης | Όσοι κατέγραψαν ώρες, ανάλογα με τις ενδείξεις των ωρομετρητών και τα χιλιοστά θερμικών απωλειών |
| Συντήρηση καυστήρα & καθαρισμός | 100% της δαπάνης συντήρησης | Όλες οι ιδιοκτησίες βάσει των χιλιοστών θέρμανσης του πίνακα κατανομής |
| Αποθεματικό αγοράς πετρελαίου | Προκαθορισμένο ποσό από τη Γενική Συνέλευση | Όλα τα διαμερίσματα βάσει χιλιοστών (επιστρέφεται/συμψηφίζεται στην αποχώρηση ενοικιαστή) |
Τι ισχύει για τα κλειστά διαμερίσματα και την αποκοπή από το δίκτυο
Ένα από τα συχνότερα ερωτήματα στις συνελεύσεις αφορά το τι πληρώνουν τα διαμερίσματα που παραμένουν κλειστά ή εκείνα των οποίων οι ιδιοκτήτες αποφάσισαν να εγκαταστήσουν ατομικό λέβητα φυσικού αερίου ή αντλία θερμότητας:
- Κλειστά ή ακατοίκητα διαμερίσματα: Εφόσον παραμένουν συνδεδεμένα στο δίκτυο της κεντρικής θέρμανσης και ο ωρομετρητής τους γράφει μηδέν ώρες, απαλλάσσονται πλήρως από τη μεταβλητή δαπάνη, αλλά υποχρεούνται να καταβάλλουν κανονικά το πάγιο θέρμανσης κάθε μήνα.
- Μόνιμη αποσύνδεση (Νόμος 4495/2017): Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αποκοπούν μόνιμα από το κεντρικό δίκτυο για να τοποθετήσουν αυτόνομο σύστημα (π.χ. φυσικό αέριο ή αντλία θερμότητας), δεν χρειάζονται πλέον απόφαση Γενικής Συνέλευσης με πλειοψηφία 50%+1. Αρκεί να ενημερώσουν εγγράφως τον διαχειριστή, να μονώσουν τους σωλήνες διέλευσης με δικά τους έξοδα και απαλλάσσονται πλήρως ακόμη και από το πάγιο της κεντρικής θέρμανσης.
- Υποχρέωση έκδοσης κοινοχρήστων: Ακόμη κι αν σε έναν μήνα κανένα διαμέρισμα δεν ανάψει θέρμανση, ο καυστήρας δεν λειτουργεί, οπότε δεν υπάρχει κατανάλωση πετρελαίου για επιμερισμό (μηδενικό πάγιο πετρελαίου). Αν όμως έστω και ένα διαμέρισμα ανάψει το καλοριφέρ, όλοι οι υπόλοιποι συνδεδεμένοι ένοικοι συμμετέχουν στο πάγιο.
Τι πρέπει να προσέξουν διαχειριστές και ένοικοι
Για να διασφαλιστεί ότι η τιμή της ώρας δεν θα «εκτοξευθεί» αδικαιολόγητα και ότι ο λογαριασμός θα είναι δίκαιος, απαιτούνται συγκεκριμένοι έλεγχοι:
1. Μέτρηση της στάθμης της δεξαμενής
Πριν από την έκδοση των κοινοχρήστων κάθε μήνα, ο διαχειριστής θα πρέπει να μετρά με ακρίβεια τα λίτρα πετρελαίου που καταναλώθηκαν (αρχικό υπόλοιπο συν νέα παραλαβή μείον τελικό υπόλοιπο), πολλαπλασιάζοντάς τα με τη μέση τιμή αγοράς ανά λίτρο.
2. Έλεγχος ηλεκτροβανών και ωρομετρητών
Εάν παρατηρηθεί απότομη αύξηση στο κόστος της ώρας ή αν κάποιο διαμέρισμα γράφει ώρες ενώ ο θερμοστάτης είναι κλειστός, η αιτία εντοπίζεται συνήθως σε κολλημένη ηλεκτροβάνα ή σε βλάβη του ωρομετρητή στον πίνακα αυτονομίας. Ο τακτικός έλεγχος από τον συντηρητή προλαμβάνει λανθασμένες χρεώσεις.
3. Εφαρμογή του μαθηματικού τύπου της μελέτης
Ο υπολογισμός δεν γίνεται διαιρώντας απλώς τα ευρώ δια τις συνολικές ώρες. Κάθε διαμέρισμα έχει διαφορετικές θερμικές απώλειες (ανάλογα με τα τετραγωνικά, τον όροφο και τον προσανατολισμό), οι οποίες αποτυπώνονται στον πίνακα κατανομής. Η ανάθεση της έκδοσης σε εξειδικευμένο γραφείο κοινοχρήστων εξασφαλίζει την ορθή εφαρμογή των συντελεστών.
Συχνές ερωτήσεις
Γιατί η τιμή της ώρας ανεβαίνει όταν ανάβει θέρμανση μόνο ένα διαμέρισμα;
Όταν λειτουργεί μόνο ένα διαμέρισμα στην πολυκατοικία, ο λέβητας καίει πετρέλαιο για να ζεστάνει όλο το νερό της κεντρικής στήλης μέχρι να φτάσει στον συγκεκριμένο όροφο. Έτσι, καταναλώνεται δυσανάλογα περισσότερο πετρέλαιο ανά ώρα λειτουργίας σε σύγκριση με την ταυτόχρονη θέρμανση πολλών διαμερισμάτων, αυξάνοντας το μοναδιαίο κόστος της ώρας.
Ποιος πληρώνει το πετρέλαιο αν αλλάξει ο ενοικιαστής στη μέση του χειμώνα;
Το πετρέλαιο που καταναλώνεται επιβαρύνει τον ενοικιαστή που χρησιμοποιεί το διαμέρισμα κατά τη συγκεκριμένη περίοδο. Κατά την αποχώρηση ενός ενοικιαστή, πρέπει να καταγράφεται η ένδειξη του ωρομετρητή και η στάθμη της δεξαμενής εκείνη την ημέρα, ώστε να γίνει εκκαθάριση και να του επιστραφεί τυχόν αποθεματικό πετρελαίου που είχε προκαταβάλει.
Μπορεί η Γενική Συνέλευση να αλλάξει το ποσοστό του παγίου;
Ναι, η αλλαγή του ποσοστού συμμετοχής στις δαπάνες θέρμανσης (τροποποίηση του κανονισμού) είναι εφικτή, αλλά απαιτεί αυξημένη πλειοψηφία στη Γενική Συνέλευση (συνήθως παμψηφία ή την ειδική πλειοψηφία που ορίζει το καταστατικό της πολυκατοικίας) και σύνταξη νέας μηχανολογικής μελέτης.
Τι γίνεται αν χαλάσει ο ωρομετρητής ενός διαμερίσματος;
Εάν διαπιστωθεί ότι ο ωρομετρητής ενός διαμερίσματος σταμάτησε να καταγράφει ώρες ενώ το διαμέρισμα θερμαίνεται κανονικά, η χρέωση για τον συγκεκριμένο μήνα υπολογίζεται κατά προσέγγιση με βάση τον μέσο όρο των ωρών που κατανάλωσε το ίδιο διαμέρισμα τους αντίστοιχους μήνες προηγούμενων ετών, μέχρι να αντικατασταθεί το όργανο.
