Οι νέες αυτόματες διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ στα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb, Booking, Vrbo) πραγματοποιούνται μέσω της διασύνδεσης των ευρωπαϊκών δεδομένων της Οδηγίας DAC7 με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τα προσυμπληρωμένα στοιχεία της φορολογικής δήλωσης (έντυπο Ε2 και Ε1). Πλέον, η εφορία λαμβάνει απευθείας από τις ψηφιακές πλατφόρμες αναλυτικά στοιχεία για κάθε διανυκτέρευση, τις τραπεζικές καταβολές στους λογαριασμούς (IBAN) των διαχειριστών και τους Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), εντοπίζοντας αυτόματα αδήλωτα έσοδα, ακίνητα χωρίς ΑΜΑ ή διαχειριστές που ξεπερνούν το όριο των δύο ακινήτων και υποχρεούνται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Τι ελέγχει αυτόματα ο αλγόριθμος της ΑΑΔΕ
Η διασταύρωση δεν περιορίζεται πλέον σε δειγματοληπτικούς ελέγχους, αλλά τρέχει μαζικά στο σύνολο των δηλώσεων και των συναλλαγών που διαβιβάζουν οι πλατφόρμες διαμοιρασμού:
- Αντιστοίχιση εσόδων πλατφορμών (DAC7) με το έντυπο Ε2: Τα ακαθάριστα έσοδα, οι προμήθειες των πλατφορμών και οι φόροι που παρακρατήθηκαν συγκρίνονται σε πραγματικό χρόνο με τα ποσά που δηλώθηκαν στις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και μεταφέρθηκαν στους κωδικούς του εντύπου Ε2.
- Εντοπισμός αγγελιών χωρίς ενεργό ΑΜΑ ή ΕΣΛ: Το σύστημα ελέγχει αν κάθε καταχωρισμένο κατάλυμα διαθέτει έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) (ή Ειδικό Σήμα Λειτουργίας / ΜΑΓ) σε εμφανές σημείο της ψηφιακής αγγελίας, επιβάλλοντας αυτοματοποιημένα πρόστιμα σε όσους αναρτούν ακίνητα χωρίς αριθμό μητρώου.
- Έλεγχος του ορίου των 3 ή περισσότερων ακινήτων: Για τα φυσικά πρόσωπα που διαχειρίζονται 3 ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ελέγχεται αυτόματα εάν έχει γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ, υπαγωγή σε ΦΠΑ 13% και καταβολή του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.
- Διασταύρωση τραπεζικών κινήσεων (IBAN) και δικαιούχων: Τα στοιχεία των τραπεζικών λογαριασμών στους οποίους πιστώνονται τα μισθώματα διασταυρώνονται με τα ΑΦΜ των ιδιοκτητών, επικαρπωτών ή υπεκμισθωτών, ώστε να εντοπίζονται περιπτώσεις απόκρυψης εισοδημάτων μέσω λογαριασμών τρίτων προσώπων.
Φορολογικοί συντελεστές, όρια και πρόστιμα παραβάσεων
Η φορολογική αντιμετώπιση και οι κυρώσεις διαφέρουν ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύεται ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής και την τήρηση των υποχρεώσεων δήλωσης:
| Κριτήριο / Παράβαση | Τι Ισχύει Νομοθετικά | Φορολογία & Πρόστιμα |
|---|---|---|
| Φυσικά πρόσωπα έως 2 ακίνητα | Φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία (χωρίς ΦΠΑ) | Αυτοτελής κλίμακα: 15% έως 12.000 €, 35% (12.001-35.000 €), 45% άνω των 35.000 € |
| Φυσικά πρόσωπα με 3+ ακίνητα & Νομικά Πρόσωπα | Υποχρεωτική έναρξη επιχείρησης (εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα) | Υπαγωγή σε ΦΠΑ 13%, τέλος ανθεκτικότητας & φορολογία κερδών |
| Μη εγγραφή στο Μητρώο ή μη αναγραφή ΑΜΑ | Ανάρτηση αγγελίας χωρίς ΑΜΑ, ΕΣΛ ή ΜΑΓ | Αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ (διπλασιάζεται σε 10.000 € σε υποτροπή) |
| Μη υποβολή ή ανακριβής Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής | Προθεσμία υποβολής έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση | Πρόστιμο ίσο με το 50% του ακαθάριστου εισοδήματος (ελάχιστο 250 ευρώ) |
Τα βήματα για να αποφύγετε αποκλίσεις και πρόστιμα
Για να διασφαλίσουν οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές ότι τα στοιχεία τους συμφωνούν απόλυτα με τα δεδομένα που διαβιβάζουν οι πλατφόρμες στην ΑΑΔΕ, απαιτούνται τέσσερις συγκεκριμένες κινήσεις:
1. Έλεγχος του ΑΜΑ και των στοιχείων σε όλες τις πλατφόρμες
Βεβαιωθείτε ότι ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) που αναγράφεται σε κάθε πλατφόρμα (Airbnb, Booking κ.λπ.) ταυτίζεται με το ενεργό ΑΜΑ στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και ότι τα στοιχεία του διαχειριστή (ΑΦΜ, IBAN) είναι ενημερωμένα.
2. Εμπρόθεσμη υποβολή των μηνιαίων δηλώσεων
Υποβάλλετε τις αρχικές Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή, δηλώνοντας το συνολικό ακαθάριστο ποσό που κατέβαλε ο επισκέπτης (συμπεριλαμβανομένης της προμήθειας της πλατφόρμας και του τέλους καθαριότητας).
3. Έλεγχος του προσυμπληρωμένου εντύπου Ε2 και οριστικοποίηση
Πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, ελέγχετε τα προσυμπληρωμένα ποσά στο έντυπο Ε2 (κωδικοί 60-61) και επιβεβαιώνετε ότι συμφωνούν με τις ετήσιες βεβαιώσεις αποδοχών που εκδίδουν οι ψηφιακές πλατφόρμες στο πλαίσιο της οδηγίας DAC7.
4. Υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων σε περίπτωση διαφοράς
Εάν εντοπίσετε αποκλίσεις από παλαιότερες κρατήσεις ή ακυρώσεις που δεν περάστηκαν σωστά, υποβάλλετε τροποποιητική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής πριν εκδοθεί εντολή ελέγχου από την ΑΑΔΕ, ώστε να περιορίσετε ή να αποφύγετε τις προσαυξήσεις.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιο ποσό δηλώνω στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: το καθαρό που μπαίνει στην τράπεζα ή το μικτό με την προμήθεια της πλατφόρμας;
Στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής δηλώνεται υποχρεωτικά το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα (μικτό ποσό πριν από την αφαίρεση της προμήθειας της ψηφιακής πλατφόρμας), καθώς αυτό ακριβώς το ποσό διαβιβάζουν οι πλατφόρμες στην ΑΑΔΕ μέσω του πλαισίου DAC7.
Τι γίνεται αν ακυρωθεί μια κράτηση αλλά ο πελάτης πληρώσει ρήτρα ακύρωσης;
Εάν η κράτηση ακυρωθεί και βάσει της πολιτικής ακύρωσης ο διαχειριστής εισπράξει αποζημίωση (όλο ή μέρος του ποσού), υποχρεούται να υποβάλει κανονικά Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ημερομηνία ακύρωσης, δηλώνοντας το ποσό που εισέπραξε.
Αν έχω 2 διαμερίσματα και νοικιάζω το ένα με μακροχρόνια μίσθωση και το άλλο με Airbnb, υποχρεούμαι σε έναρξη επιχείρησης;
Όχι. Το όριο των 3 ή περισσότερων ακινήτων αφορά αποκλειστικά τα ακίνητα που εκμεταλλεύεστε μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εάν εκμεταλλεύεστε έως 2 ακίνητα βραχυχρόνια, παραμένετε στο καθεστώς των ιδιωτών χωρίς υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξάρτητα από το πόσα άλλα ακίνητα έχετε σε μακροχρόνια μίσθωση.
Τι συμβαίνει αν το ακίνητο ανήκει σε δύο συζύγους (50% – 50%), ποιος δηλώνει τα έσοδα;
Ως Διαχειριστής Ακινήτου στο μητρώο της ΑΑΔΕ ορίζεται ένας εκ των συνιδιοκτητών (ή τρίτο πρόσωπο), ο οποίος υποβάλλει τις μηνιαίες δηλώσεις. Κατά την οριστικοποίηση του Μητρώου στο τέλος του έτους, ο διαχειριστής επιμερίζει τα εισοδήματα στους συνιδιοκτήτες (δικαιούχους εισοδήματος) ανάλογα με το ποσοστό κυριότητάς τους (π.χ. 50% – 50%), ώστε να φορολογηθεί ο καθένας για το μερίδιό του.
