Στο στόχαστρο των ελεγκτικών μηχανισμών της ΑΑΔΕ βρίσκονται χιλιάδες υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, καθώς βρίσκονται σε εξέλιξη σαρωτικοί διασταυρωτικοί έλεγχοι για τον εντοπισμό αποκλίσεων ανάμεσα στις αντικειμενικές αξίες, τις δηλωθείσες τιμές συμβολαίων και τις πραγματικές εμπορικές αξίες.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων αξιοποιεί πλήρως τα νέα ψηφιακά εργαλεία και τη διασύνδεση των δεδομένων του Μητρώου Ακινήτων, προκειμένου να εντοπίσει φαινόμενα φοροδιαφυγής στον φόρο μεταβίβασης, τις γονικές παροχές, τις δωρεές και τις κληρονομιές.
Κριτήρια ελέγχου, αποκλίσεις και επιπτώσεις
Οι έλεγχοι επικεντρώνονται σε συγκεκριμένα χαρακτηριστικά των αγοραπωλησιών που εγείρουν υποψίες υποτιμολόγησης ή λανθασμένου υπολογισμού της αξίας.
| Περίπτωση / Παράμετρος | Σημείο ελέγχου | Συνέπειες / Επιπτώσεις |
| Απόκλιση δηλωθείσας & αντικειμενικής αξίας | Τιμή συμβολαίου χαμηλότερη της αντικειμενικής | Επιβολή κύριου φόρου επί της αντικειμενικής + πρόστιμα |
| Απόκλιση με την εμπορική αξία | Εκτεταμένη απόκλιση από τις τιμές ζώνης της περιοχής | Άμεσος επιτόπιος ή διασταυρωτικός έλεγχος |
| Μη δηλωθέντα τετραγωνικά / Ειδικά χαρακτηριστικά | Απόκρυψη ημιυπαίθριων, πισινών, όψεων, παλαιότητας | Επαναπροσδιορισμός αντικειμενικής και αναδρομική χρέωση |
| Δικαιολογητικά απαλλαγής Α’ Κατοικίας | Πλήρωση προϋποθέσεων για την απαλλαγή φόρου | Άρση της απαλλαγής και καταβολή του συνόλου του φόρου |
Τα SOS σημεία που πυροδοτούν τον έλεγχο
Τα κλιμάκια της ΑΑΔΕ εστιάζουν την προσοχή τους σε συγκεκριμένα ευρήματα που εμφανίζονται στις ψηφιακές δηλώσεις της πλατφόρμας myPROPERTY:
- Λανθασμένος υπολογισμός συντελεστών: Εσφαλμένη δήλωση της παλαιότητας, του ορόφου, της πρόσοψης ή των ειδικών συνθηκών του ακινήτου που μειώνουν τεχνητά την αντικειμενική αξία.
- Μη διασταυρωμένα ποσά μεταφοράς: Πληρωμές που δεν δικαιολογούνται από τα τραπεζικά παραστατικά ή τη χρήση τραπεζικών επιταγών και εμβασμάτων.
- Μεταβιβάσεις με καταβολή μετρητών: Έλεγχος παλαιότερων συμβολαίων που ολοκληρώθηκαν πριν από την καθολική απαγόρευση χρήσης μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων.
- Συνεχόμενες μεταβιβάσεις: Ακίνητα που άλλαξαν χέρια σε μικρό χρονικό διάστημα με σημαντικές αυξομειώσεις στην αναγραφόμενη τιμή.
Πώς να προστατευτείτε από μελλοντικά πρόστιμα
Για να διασφαλιστεί ότι η μεταβίβαση του ακινήτου είναι απόλυτα νόμιμη και θωρακισμένη απέναντι σε μελλοντικούς ελέγχους, ακολουθήστε τα εξής βήματα:
- Σωστή σύνταξη του Φύλλου Υπολογισμού Αξίας: Συνεργαστείτε με τον συμβολαιογράφο για την ακριβή καταγραφή όλων των τεχνικών χαρακτηριστικών του ακινήτου.
- Πλήρης ταύτιση με τα στοιχεία του Κτηματολογίου: Επιβεβαιώστε ότι τα τετραγωνικά μέτρα και η χρήση του ακινήτου ταυτίζονται απόλυτα στο Ε9, στην οικοδομική άδεια και στο Κτηματολόγιο.
- Αποκλειστική χρήση τραπεζικών μέσων: Διασφαλίστε ότι κάθε ευρώ της συναλλαγής διακινείται αποδεδειγμένα μέσω του τραπεζικού συστήματος.
- Έγκαιρη υποβολή δικαιολογητικών: Αναρτήστε όλα τα απαιτούμενα πιστοποιητικά (π.χ. βεβαίωση μηχανικού, ΠΕΑ) στην πλατφόρμα myPROPERTY κατά την υποβολή της δήλωσης.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς υπολογίζεται ο φόρος αν η εμπορική τιμή είναι μεγαλύτερη από την αντικειμενική;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (3%) υπολογίζεται πάντα επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής και της αναγραφόμενης τιμής στο συμβόλαιο. Αν η συμφωνηθείσα τιμή είναι υψηλότερη, ο φόρος επιβάλλεται σε αυτήν.
Τι συμβαίνει αν εντοπιστεί λάθος στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας μετά την υπογραφή;
Η ΑΑΔΕ εκδίδει πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου. Ο φορολογούμενος καλείται να καταβάλει τη διαφοροποίηση του φόρου μαζί με τους προβλεπόμενους τόκους εκπρόθεσμης καταβολής και τυχόν πρόστιμα.
Πώς ελέγχονται οι απαλλαγές για αγορά πρώτης κατοικίας;
Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει αυτόματα αν ο αγοραστής ή ο/η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα διαθέτουν άλλα ακίνητα που καλύπτουν τις στεγαστικές τους ανάγκες, καθώς και αν τηρείται ο όρος της διατήρησης της κυριότητας για το προβλεπόμενο από τον νόμο διάστημα.
Πόσα χρόνια πίσω μπορούν να φτάσουν οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ στις μεταβιβάσεις;
Το δικαίωμα της φορολογικής απαλλαγής από τον καταλογισμό φόρων και προστίμων στις μεταβιβάσεις ακινήτων παραγράφεται κανονικά στην πενταετία, αλλά μπορεί να επεκταθεί σε περιπτώσεις φοροδιαφυγής ή συμπληρωματικών στοιχείων.
