Η ψηφιακή διασύνδεση του e-ΕΦΚΑ με το Ελληνικό Κτηματολόγιο επιτρέπει πλέον στους συμβολαιογράφους να αντλούν αυτόματα τη βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας για τη μεταβίβαση ή πώληση ακινήτου μέσα σε λίγα λεπτά, καταργώντας τις χρονοβόρες αυτοψίες, τα χειρόγραφα πιστοποιητικά βαρών και τις επισκέψεις στα κατά τόπους υποκαταστήματα του ασφαλιστικού φορέα.
Μέσω της διαλειτουργικότητας των δύο συστημάτων (και της διασύνδεσης με τον Ηλεκτρονικό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου στο gov.gr), το σύστημα του e-ΕΦΚΑ επαληθεύει σε πραγματικό χρόνο την ιδιοκτησιακή κατάσταση του πωλητή μέσω του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) και εκδίδει τη βεβαίωση χωρίς καθυστερήσεις, ακόμη και στις περιπτώσεις που υπάρχουν ρυθμισμένες οφειλές.
Πώς λειτουργεί η αυτόματη διασταύρωση για την πώληση ακινήτου
Μέχρι πρότινος, η ύπαρξη ρυθμισμένων οφειλών προς τον e-ΕΦΚΑ αποτελούσε τον μεγαλύτερο «πονοκέφαλο» στις αγοραπωλησίες ακινήτων, καθώς απαιτούνταν έλεγχος της εμπορικής αξίας των υπολοίπων ακινήτων του οφειλέτη ώστε να διασφαλιστεί η απαίτηση του Ταμείου.
Πλέον, η ψηφιακή διαδικασία λειτουργεί ως εξής:
- Αυτόματη άντληση περιουσιακών στοιχείων: Με την εισαγωγή του ΑΦΜ του πωλητή και του ΚΑΕΚ του μεταβιβαζόμενου ακινήτου από τον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο, το σύστημα του e-ΕΦΚΑ επικοινωνεί απευθείας με τη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου.
- Άμεσος έλεγχος βαρών και υποθηκών: Διαπιστώνεται αυτόματα αν το συγκεκριμένο ακίνητο φέρει προσημείωση υποθήκης ή κατάσχεση υπέρ του e-ΕΦΚΑ (ΚΕΑΟ), καθώς και ποια είναι η λοιπή ακίνητη περιουσία του πωλητή.
- Έκδοση βεβαίωσης με παρακράτηση ή εξασφάλιση: Εάν ο πωλητής είναι ενήμερος, η ασφαλιστική ενημερότητα εκδίδεται ακαριαία. Εάν υπάρχουν ρυθμισμένες οφειλές, το σύστημα υπολογίζει αυτόματα το ποσό παρακράτησης από το τίμημα της πώλησης (ή επιβεβαιώνει ότι καλύπτεται από άλλο ακίνητο του πωλητή) και εκδίδει τη βεβαίωση για τη σύνταξη του συμβολαίου.
Τι αλλάζει στην πράξη για πωλητές και συμβολαιογράφους
Η ενοποίηση των ψηφιακών μητρώων μειώνει δραστικά τον χρόνο προετοιμασίας του φακέλου μεταβίβασης, εξαλείφοντας τα γραφειοκρατικά εμπόδια του παρελθόντος:
| Στάδιο διαδικασίας | Τι ίσχυε παλαιότερα | Τι ισχύει με τη διασύνδεση e-ΕΦΚΑ – Κτηματολογίου |
|---|---|---|
| Υποβολή αίτησης ενημερότητας | Χειρόγραφη ή ηλεκτρονική αίτηση με αναμονή έγκρισης | Αυτόματη άντληση από τον συμβολαιογράφο μέσω gov.gr |
| Έλεγχος ακίνητης περιουσίας | Προσκόμιση Ε9 και πιστοποιητικών ιδιοκτησίας | Άμεση διασταύρωση μέσω ΚΑΕΚ και κτηματολογικών εγγραφών |
| Περιπτώσεις ρυθμισμένων οφειλών | Χρονοβόρα αλληλογραφία με το ΚΕΑΟ για παρακράτηση | Αυτόματος υπολογισμός ποσού παρακράτησης στο συμβόλαιο |
| Χρόνος έκδοσης βεβαίωσης | Από 15 ημέρες έως 2 μήνες | Αυθημερόν (εντός λίγων λεπτών) |
| Διάρκεια ισχύος βεβαίωσης | 1 μήνας (για οφειλέτες) / 6 μήνες (για ενήμερους) | Παραμένει 1 ή 6 μήνες αντίστοιχα, με άμεση επανέκδοση |
Προϋποθέσεις για να εκδοθεί απρόσκοπτα η βεβαίωση
Για να μην «κολλήσει» η αυτόματη διασταύρωση στο σύστημα, θα πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί εκ των προτέρων τα εξής:
- Ορθή καταχώριση στο Κτηματολόγιο: Τα στοιχεία του ιδιοκτήτη (ΑΦΜ, ονοματεπώνυμο, ποσοστό συνιδιοκτησίας) στο Κτηματολόγιο πρέπει να ταυτίζονται απόλυτα με το μητρώο του e-ΕΦΚΑ και της ΑΑΔΕ.
- Υποβολή ΑΠΔ και εισφορών: Εάν ο πωλητής είναι εργοδότης ή ελεύθερος επαγγελματίας, πρέπει να έχουν υποβληθεί κανονικά οι Αναλυτικές Περιοδικές Δηλώσεις (ΑΠΔ) και να μην υπάρχουν αρρύθμιστες ληξιπρόθεσμες οφειλές (εκτός αν πρόκειται να εξοφληθούν εξ ολοκλήρου από το τίμημα της πώλησης).
- Ενεργοποίηση Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης: Ο συμβολαιογράφος πρέπει να έχει ανοίξει τον ψηφιακό φάκελο του ακινήτου, ώστε να ενεργοποιηθούν οι αυτοματοποιημένες διεπαφές (APIs) μεταξύ των φορέων.
Συχνές ερωτήσεις
Αν έχω ρυθμισμένη οφειλή στο ΚΕΑΟ, μπορώ να πουλήσω το ακίνητό μου χωρίς να εξοφλήσω όλο το χρέος;
Ναι, εφόσον η οφειλή είναι ενήμερη ως προς τις δόσεις της ρύθμισης και διαθέτετε στην κυριότητά σας άλλο ακίνητο, η αντικειμενική αξία του οποίου επαρκεί για να καλύψει το υπόλοιπο της οφειλής. Η διασύνδεση με το Κτηματολόγιο επιβεβαιώνει αυτόματα την ύπαρξη του δεύτερου ακινήτου και εκδίδει την ενημερότητα χωρίς παρακράτηση τιμήματος.
Τι συμβαίνει αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου το Κτηματολόγιο είναι ακόμη υπό ανάρτηση;
Στις περιοχές όπου δεν λειτουργεί ακόμη οριστικό Κτηματολογικό Γραφείο, η διασταύρωση γίνεται συνδυαστικά μέσω των δηλώσεων Ε9 της ΑΑΔΕ και των πιστοποιητικών των Υποθηκοφυλακείων, μέχρι την πλήρη ένταξη της περιοχής στον ψηφιακό χάρτη.
Ποιος υποβάλλει το αίτημα για την ασφαλιστική ενημερότητα πώλησης;
Ο πωλητής δεν χρειάζεται να υποβάλει ο ίδιος αίτηση. Ο πιστοποιημένος συμβολαιογράφος που έχει αναλάβει τη σύνταξη του συμβολαίου αιτείται και λαμβάνει ψηφιακά τη βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας, αφού πρώτα ο πωλητής δώσει τη σχετική εξουσιοδότηση μέσω του Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου.
