Ο αυτόματος εντοπισμός μη δηλωμένων εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb είναι πλέον γεγονός αυτό το καλοκαίρι, καθώς οι νέοι αλγόριθμοι ψηφιακής διασταύρωσης της ΑΑΔΕ «κλειδώνουν» τις εισπράξεις των ιδιοκτητών συνδέοντας απευθείας τα στοιχεία των διεθνών πλατφορμών με τους τραπεζικούς λογαριασμούς και τα ψηφιακά συστήματα των εταιρειών διανομής ενέργειας. Το εκτεταμένο φορολογικό σαφάρι που βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη δεν αφήνει περιθώρια για «ξεχασμένα» ακίνητα ή εικονικές δηλώσεις, καθώς οι ελεγκτικοί μηχανισμοί έχουν πλέον τη δυνατότητα να βλέπουν σε πραγματικό χρόνο τις κρατήσεις και τις πραγματικές ημέρες διαμονής.
Αν διαθέτετε ακίνητο σε κάποια πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, η γνώση των νέων δεδομένων και των ορίων της νομοθεσίας είναι ο μοναδικός τρόπος για να αποφύγετε αναδρομικούς φόρους και εξοντωτικά πρόστιμα.
Οι τρεις ψηφιακές «τσιμπίδες» που βάζουν τέλος στην απόκρυψη
Οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ δεν βασίζονται πλέον σε τυχαίους επιτόπιους ελέγχους, αλλά χρησιμοποιούν εξελιγμένα ψηφιακά εργαλεία που διασταυρώνουν δεδομένα από πολλαπλές πηγές.
Η απευθείας γραμμή με τις διεθνείς πλατφόρμες
Με βάση τις ανανεωμένες συμφωνίες, η Airbnb, η Booking και η VRBO αποστέλλουν αυτόματα στην ΑΑΔΕ τα πλήρη στοιχεία των συναλλαγών, τα ποσά που εισπράττονται και τα ονόματα των διαχειριστών. Το σύστημα κάνει αυτόματη σύγκριση των στοιχείων αυτών με τις δηλώσεις που υποβάλλονται στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Η παρακολούθηση της κατανάλωσης ρεύματος και νερού
Μια από τις μεγαλύτερες αλλαγές φέτος αφορά τη διασύνδεση με τους παρόχους ενέργειας. Αν ένα ακίνητο εμφανίζεται ξενοίκιαστο στο μητρώο, αλλά ο έξυπνος μετρητής της ΔΕΗ δείχνει αυξημένη κατανάλωση ρεύματος κατά τη διάρκεια της τουριστικής περιόδου, το σύστημα χτυπάει «κόκκινο» και το ακίνητο μπαίνει αυτόματα στη λίστα για άμεσο έλεγχο.
Το σκανάρισμα των τραπεζικών εμβασμάτων
Τα συστήματα της ΑΑΔΕ παρακολουθούν όλες τις ροές χρήματος από το εξωτερικό προς τους ελληνικούς τραπεζικούς λογαριασμούς, καθώς και τις κινήσεις σε ψηφιακά πορτοφόλια (π.ex. Revolut, Viva). Κάθε έμβασμα που προέρχεται από πλατφόρμα ενοικίασης πρέπει να αντιστοιχεί σε συγκεκριμένη δήλωση, αλλιώς θεωρείται αδικαιολόγητη προσαύξηση περιουσίας.
Φορολογικές κλίμακες και πρόστιμα για το 2026
Η φορολόγηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων για τα φυσικά πρόσωπα γίνεται με βάση την κλίμακα των ενοικίων, ενώ για όσους διαχειρίζονται πολλά ακίνητα οι κανόνες αλλάζουν ριζικά.
| Αριθμός Ακινήτων / Παράβαση | Φορολογικός Συντελεστής | Πρόστιμα Μη Συμμόρφωσης | SOS Παρατήρηση |
| 1 έως 2 ακίνητα (Φυσικά Πρόσωπα) | 15% (έως 12.000€) / 35% (έως 35.000€) | – | Φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα |
| 3 ακίνητα και άνω | Επιχειρηματική δραστηριότητα (κλίμακα ΠΕ) | – | Υποχρεωτική έναρξη βιβλίων και καταβολή ΦΠΑ |
| Μη εγγραφή στο Μητρώο ΑΑΔΕ | – | 5.000€ έως 20.000€ | Το πρόστιμο διπλασιάζεται σε υποτροπή |
| Απόκρυψη εισοδήματος / Εκπρόθεσμη δήλωση | Ανάλογα με το ποσό | 50% του αναλογούντος φόρου + τόκοι | Επιβάλλεται μετά τη διασταύρωση |
Οι βασικές υποχρεώσεις για νόμιμη μίσθωση
Για να είστε απόλυτα καλυμμένοι απέναντι στις διασταυρώσεις και να μην βρεθείτε αντιμέτωποι με καταλογισμούς φόρων, πρέπει να τηρείτε με ακρίβεια τις εξής προϋποθέσεις:
- Απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) πριν από την ανάρτηση της αγγελίας σε οποιαδήποτε πλατφόρμα.
- Ανάρτηση του ΑΜΑ σε εμφανές σημείο της ψηφιακής καταχώρησης στην Airbnb ή την Booking.
- Οριστικοποίηση των δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής στο σύστημα της ΑΑΔΕ μέχρι την προβλεπόμενη προθεσμία του επόμενους μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη.
- Διαχωρισμός των εσόδων ανά συνιδιοκτήτη, αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερα από ένα άτομα, ώστε να αποτυπώνεται σωστά το ποσοστό στον καθένα.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς καταλαβαίνει η ΑΑΔΕ ότι νοικιάζω το ακίνητο χωρίς ΑΜΑ;
Οι πλατφόρμες έχουν πλέον την υποχρέωση να «κατεβάζουν» αυτόματα τις αγγελίες που δεν διαθέτουν έγκυρο ΑΜΑ ή παρουσιάζουν ελλιπή στοιχεία. Παράλληλα, τα ειδικά προγράμματα crawler της ΑΑΔΕ σκανάρουν τις καταχωρήσεις και εντοπίζουν τη γεωγραφική θέση του ακινήτου, διασταυρώνοντάς την με τις δηλωμένες κατοικίες στο Ε9.
Τι αλλάζει αν νοικιάζω πάνω από τρία ακίνητα;
Αν το σύστημα εντοπίσει ότι το ίδιο φυσικό πρόσωπο διαχειρίζεται τρία ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, θεωρείται αυτόματα ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να γίνει έναρξη εταιρείας, να πληρώνεται ΦΠΑ, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και ασφαλιστικές εισφορές.
Μπορώ να δικαιολογήσω τα έξοδα ανακαίνισης για να μειώσω τον φόρο;
Για τα φυσικά πρόσωπα που φορολογούνται με την κλίμακα των ενοικίων, παρέχεται μια αυτόματη τεκμαρτή έκπτωση δαπανών ύψους 5%. Αυτό σημαίνει ότι τα πραγματικά έξοδα για επισκευές, έπιπλα ή ανακαίνιση δεν εκπίπτουν επιπλέον από το φορολογητέο εισόδημα, εκτός αν έχετε κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
