Οι νέοι, αυτοματοποιημένοι αλγόριθμοι της ΑΑΔΕ εντοπίζουν πλέον σε πραγματικό χρόνο τα κρυφά εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, διασταυρώνοντας τα στοιχεία των διεθνών πλατφορμών με τις τραπεζικές καταθέσεις και τα έξυπνα συστήματα γεωεντοπισμού. Αν διαθέτετε ακίνητο σε κάποια πλατφόρμα τύπου Airbnb, Booking ή Expedia, το φετινό φορολογικό σαφάρι του 2026 δεν αφήνει περιθώρια για παραλείψεις, καθώς οι ψηφιακές διασταυρώσεις γίνονται πλέον με αυτόματη ανταλλαγή δεδομένων που δεν μπορεί να παρακαμφθεί.
Το τοπίο των ελέγχων έχει αλλάξει ριζικά, με την εφορία να επικεντρώνεται στην πλήρη χαρτογράφηση των ακινήτων.
Πώς λειτουργούν οι νέες ψηφιακές διασταυρώσεις
Η ΑΑΔΕ έχει θέσει σε λειτουργία ένα νέο πλέγμα ηλεκτρονικών εργαλείων που «σαρώνουν» το διαδίκτυο και τους τραπεζικούς λογαριασμούς των ιδιοκτητών και των διαχειριστών.
1. Αυτόματοι έλεγχοι μέσω του Μητρώου Ακινήτων
Το σύστημα συγκρίνει αμέσως τις ημέρες μίσθωσης που δηλώνονται στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής με τα δεδομένα που αποστέλλουν απευθείας οι ίδιες οι πλατφόρμες βάσει των ευρωπαϊκών οδηγιών. Αν εντοπιστεί απόκλιση έστω και μίας ημέρας ή διαφορά στο εισπραχθέν ποσό, εκδίδεται αυτόματα σήμα για έλεγχο.
2. Ανάλυση τραπεζικών εμβασμάτων
Οι ελεγκτές έχουν άμεση πρόσβαση στις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών και των ψηφιακών πορτοφολιών (π.χ. Revolut, Viva). Κάθε έμβασμα που προέρχεται από εταιρείες διαχείρισης ή απευθείας από τις πλατφόρμες και δεν αντιστοιχεί σε Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής θεωρείται αυτόματα αποκρυβείσα φορολογητέα ύλη.
3. Ψηφιακός εντοπισμός μέσω social media και χαρτών
Ειδικά προγράμματα (web crawlers) σκανάρουν αγγελίες σε μέσα κοινωνικής δικτύωσης και ιστοσελίδες real estate. Παράλληλα, με τη χρήση εργαλείων γεωεντοπισμού, η ΑΑΔΕ εντοπίζει ακίνητα που νοικιάζονται παράνομα χωρίς να διαθέτουν τον απαραίτητο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Τα όρια, οι φορολογικοί συντελεστές και τα πρόστιμα
Η νομοθεσία για το 2026 ξεχωρίζει σαφώς τους ιδιώτες από όσους ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα, ενώ τα πρόστιμα για τους παραβάτες έχουν γίνει εξοντωτικά.
| Κατηγορία / Παράβαση | Φορολογικός Συντελεστής / Κριτήρια | Διοικητικό Πρόστιμο 2026 |
| Φυσικά Πρόσωπα (έως 2 ακίνητα) | 15% (έως 12.000€), 35% (12.001€-35.000€), 45% (άνω των 35.000€) | – |
| Φυσικά Πρόσωπα (3 ή περισσότερα ακίνητα) | Υποχρεωτική έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (ΦΠΑ, τέλος επιτηδεύματος) | – |
| Μίσθωση χωρίς Αριθμό Μητρώου (ΑΜΑ) | – | 50% των ακαθάριστων εσόδων (ελάχιστο 5.000€) |
| Υποτροπή εντός έτους για μη δήλωση ΑΜΑ | – | Διπλασιασμός προστίμου στα 20.000 ευρώ |
| Εκπρόθεσμη δήλωση στο Μητρώο | – | 100 ευρώ ανά δήλωση |
Οι βασικές υποχρεώσεις για να αποφύγετε τα πρόστιμα
Για να είστε απόλυτα καλυμμένοι απέναντι στους ελέγχους, πρέπει να τηρείτε με ακρίβεια τα παρακάτω βήματα:
- Έκδοση και εμφανής ανάρτηση του ΑΜΑ: Ο αριθμός μητρώου πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε ψηφιακή αγγελία ή παρουσίαση του ακινήτου.
- Υποβολή δήλωσης ανά μίσθωση: Κάθε κράτηση πρέπει να δηλώνεται στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του επισκέπτη.
- Ορθή διαχείριση κοινόχρηστων δαπανών: Αν το ακίνητο ανήκει σε πολυκατοικία, βεβαιωθείτε ότι ο κανονισμός δεν απαγορεύει ρητά τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς οι καταγγελίες συνιδιοκτητών αποτελούν συχνά το έναυσμα για ελέγχους.
Συχνές ερωτήσεις
Τι γίνεται αν νοικιάζω το ακίνητο σε δύο διαφορετικές πλατφόρμες ταυτόχρονα;
Δεν υπάρχει πρόβλημα, αρκεί να χρησιμοποιείτε τον ίδιο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και στις δύο πλατφορμές. Το σύστημα της ΑΑΔΕ θα αθροίσει τα έσοδα και τις ημέρες από όλες τις πηγές κατά τη διασταύρωση.
Πώς φορολογούνται τα έσοδα αν νοικιάζω ένα δωμάτιο μέσα στο σπίτι που μένω;
Η φορολόγηση ακολουθεί την ίδια ακριβώς κλίμακα των εισοδημάτων από ακίνητα (15% έως 45%), καθώς η εκμίσθωση τμήματος του ακινήτου θεωρείται επίσης βραχυχρόνια μίσθωση και απαιτεί την έκδοση ξεχωριστού ΑΜΑ.
Μπορεί η ΑΑΔΕ να εντοπίσει κρατήσεις που έγιναν με μετρητά εκτός πλατφόρμας;
Οι έλεγχοι πλέον επικεντρώνονται και στις επιτόπιες αυτοψίες, ειδικά σε τουριστικές περιοχές. Αν βρεθούν ένοικοι στο ακίνητο και δεν υπάρχει αντίστοιχη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ή κλασικό μισθωτήριο, επιβάλλεται το πρόστιμο της μη δήλωσης, ενώ οι ελεγκτές ζητούν και τα στοιχεία των επισκεπτών.
